Los Remates – Propiedades para comprar en la corte de Miami

El mercado de Real Estate de Miami, como ya lo he mencionado antes, tiene varios segmentos que son interesantes y que merecen un serio análisis. Uno de estos es el mercado de los remates que se hacen en la corte.

En esta oportunidad quiero explicar de manera muy básica este mercado. Empecemos por decir que para que una unidad llegue a la corte, esto puede darse por varias causas. Las más normales se dan por la falta de pago de hipotecas, impuestos y asociaciones de condominios. Pero una unidad también puede llegar a la corte por demandas de terceros que evidentemente no son por el valor total de la unidad. Es importante en este punto aclarar que si una persona habita su propia casa, solo puede perder esta por temas de hipoteca, impuestos y asociaciones, las demás demandas no hacen que se pierda la casa, pero en el momento en que el dueño la venda, quien haya demandado tiene derecho a reclamar hasta por el monto de su demanda y gastos asociados. En el caso de las personas que tienen casas como inversión, o como segunda casa o casa de recreo, si pueden perder la unidad por demandas de cualquier tipo. Y todo esto tiene que estar claro al momento de ofertar en un remate de la corte.

En cualquiera de los dos casos, el proceso se da por una demanda por el incumplimiento de algún pago. Esta demanda pasa varias etapas e intentos de negociación antes de llegar a la corte, pero una vez llega a la corte, esta lo que hace es subastar la propiedad para que se subsane la deuda asociada y se reparta el dinero de forma equitativa con el producto de la subasta. Pero por eso también es importante saber que se esta comprando en la corte.

Estas subastas solían hacerse físicamente en una corte en el centro de Miami, pero ahora se hacen de manera virtual y la información esta disponible para todo mundo (Remates Miami), pero es importante como decía, hacer un estudio de la propiedad y saber que se esta comprando. Saber si es una primera hipoteca, una segunda hipoteca, una demanda de la asociación, una demanda por el impago de una factura, etc. Cualquiera de estos casos tiene un resultado diferente en el tipo de propiedad que se ejerce sobre la propiedad. Muchos compradores incautos llegan atraídos solo por el precio, que puede lucir muy bajo y no se dan cuenta de lo que están comprando, lo cual muchas veces puede causar un mayor problema y pérdida del dinero. Solo por poner un ejemplo, si usted compra una segunda hipoteca, debe hacerse cargo de la primera hipoteca, cosa que no sucede con la primera hipoteca, que no obliga a quien la compre a hacerse cargo de segundas hipotecas. Por eso es importante hacer un estudio del titulo y saber exactamente que esta comprando para evitar sorpresas desagradables. Un pequeño tip: una propiedad que llega a la corte por no pagar una hipoteca, generalmente tampoco ha pagado impuestos ni asociaciones, tenga en cuenta eso a la hora de calcular sus números.

Ahora veamos la parte operativa de estas transacciones. El mercado de los remates es exclusivamente para personas que tengan el dinero disponible. No se puede hacer a través de préstamos sobre la propiedad en cuestion. Usted puede registrarse en el link que les di en el párrafo anterior, con ello puede abrir una cuenta. En ese momento usted puede ver las propiedades disponibles y la fecha en la que se rematara dicha propiedad. Haga el estudio juicioso o asesórese de alguien en este sentido. Tenga un tope máximo hasta el cual piense llegar en la subasta por una propiedad determinada y respete ese límite basado en sus expectativas de rentabilidad. No pierda la cabeza por orgullo o por aferrarse a una propiedad. Luego de tener ese tope, usted debe depositar el equivalente al 5% de dicho tope en la cuenta de la corte a más tardar el día anterior a la subasta. Una vez arranca la subasta, si usted pierde su dinero permanece en la cuenta de la corte y lo puede retirar sin ningún costo, ni siquiera costos administrativos. Ahora, si usted gana la subasta, ese 5% se abona y usted debe cancelar el remanente antes de las 12 PM del día siguiente. Los otros costos que pueden aparecer son los costos de estampillas por hacer el traspaso de la propiedad y generar un titulo de propiedad a nombre suyo, pero estos gastos no son elevados, son alrededor de $1.000 dólares. Importante aclarar que es posible que usted gane la subasta con un valor inferior al tope que usted se estableció, caso en el cual, el saldo a cancelar no es necesariamente el 95% del tope sino que en este caso será un poco menor. En caso de no depositar antes de las 12 PM, se pierde el total del depósito realizado, pero esto solo ocurre en caso de ganar la subasta.

Esta grafica permite visualizar un poco el proceso:

 

*Click en la grafica para agrandar

Quiero recalcar en este punto que el sistema ha ido avanzando, que el inventario es menor y que los bancos han ido acoplándose cada vez más al mercado. Sáquese de la cabeza la idea de que va a comprar una propiedad a cualquier precio. Eso no pasa ya ni en la calle ni en la corte. Es cierto que hay propiedades interesantes que representan una oportunidad de negocio, pero los bancos ya no están dejando ir las propiedades a cualquier precio. En caso de que el banco no encuentre en el remate una precio adecuado para una propiedad determinada, el mismo banco ejerce una opción sobre la propiedad, con lo cual tiene la oportunidad de poner el titulo a su nombre y esta pasa a ser un R.E.O. por sus siglas en ingles (Real Estate Owned), o lo que también se conoce como un “Foreclosure”.

Si desea mas información sobre las propiedades de la corte y los remates, no dude en contactarme a mi email ivanochoa@brgmiami.com o a mi teléfono (305)965-0142

Y sígame en twitter @Ivan_8aA

 

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