Brickell City Centre, el proyecto mas importante de Miami

Este proyecto es el PROYECTO de Miami y en especial de la zona de Brickell y Downtown. Es un complejo que mezcla superficie comercial, residencial, oficinas y hotel. Lo que saldrá a la venta es la parte residencial en varias etapas ya que tiene dos torres residenciales. La parte comercial solo será para rentar y el mismo proyecto va a administrar el centro comercial (Mall). Ya tienen una larga lista de espera de prestigiosas marcas que quieren estar en este centro comercial, así como varios restaurantes.

Mucha gente se pregunta porque estas marcas y estos restaurantes quieren estar en este complejo comercial. La razón es muy sencilla, Brickell ha tenido un desarrollo residencial acelerado en los últimos años, pero lo comercial aún está bastante atrasado con respecto a la cantidad de habitantes del área. Hasta hace unos años Brickell era conocido por ser el centro financiero y por concentrar una gran cantidad de oficinas de abogados, pero después de las 6 PM no tenía ningún tipo de vida. El primer sitio con algo de impacto fue Mary Brickell Village, un pequeño centro comercial con alto énfasis en restaurantes y bares que ha tenido un crecimiento y un resultado positivo sobre la zona. Por precios y estilo de vida, Brickell está orientado a personas trabajadoras en estratos medio alto y alto y rango de edad entre 35 y 55 años. Ese es el grueso de la población. Eso hace que se cree una demanda importante para prestigiosas marcas que ven en estas personas un grupo con alto poder adquisitivo. La mayoría de proyectos de Brickell se ha desarrollado como torres de más de 300 unidades y se ha convertido en el lugar para vivir por estar estratégicamente ubicado cerca al aeropuerto, al puerto, al centro y a la playa. Toda esta gente tiene que hacer largos desplazamientos para ir a centros comerciales ubicados fuera del área. El hecho de tener un sitio como Brickell City Centre en la zona, incrementa su calidad de vida y seguro representara un beneficio para ambas partes.

La zona comercial de Brickell City Centre esta ideada como un centro de entretenimiento por el estilo de vida que le quieren dar, por los restaurantes que quieren ubicar y por los eventos que se quieren planear allí.

Por otra parte, el tráfico en Miami siempre ha sido un elemento difícil. Miami es la ciudad con mayor número de carros por vivienda en USA, ello debido a que tiene un sistema de transporte publico deficiente. Sin embargo, este sistema es aceptable en el centro de Miami y Brickell. Las rutas de bus son eficientes en esta zona y el sistema de Metro Mover y el Trolley, que son gratis, permiten que uno se mueva fácilmente en esta zona. El Metro Mover tendrá una estación que abrirá sus puertas en el tercer piso de Brickell City Centre. Pero el tráfico es una razón por la cual la gente elige vivir en Brickell para estar cerca de su trabajo.

Es claro también, que los demás proyectos entienden la importancia de Brickell City Centre, por esa razón su publicidad está orientada alrededor de este importante complejo. Brickell Heights anuncia que está al frente, otros dicen que están a una distancia corta, al lado, pero toda la publicidad del área gira en torno a este centro, demostrando la importancia que le conceden los demás constructores de la zona y su reconocimiento al impacto que tiene sobre la zona y la calidad de vida en la misma.

Con respecto a las unidades como tal, el edificio ofrece un plano donde predominan los apartamentos de dos habitaciones ya que son los más populares de la zona. Hay tres líneas de una habitación y dos líneas de tres habitaciones. Sin embargo el constructor ofrece la posibilidad de unir las líneas de dos habitaciones o las de dos habitaciones con las de tres para obtener residencias de cuatro y cinco habitaciones respectivamente.

Las unidades se entregan totalmente terminadas. ¿Qué significa esto? Normalmente los constructores entregan las unidades bajo el concepto de que están listas para decorar, por ello muchos las entregan sin pisos o solo con tapete, sin guarda escobas, y con una pintura básica. En este caso el constructor está entregando la unidad con acabados de altísima calidad. El cliente puede escoger entre diferentes tipos de mármol para sus pisos, diferentes colores de pinturas para las paredes, granitos para la cocina, gabinetes italianos, electrodomésticos de alta gama. Así mismo, aclaran que no se están ahorrando en estos acabados, por ejemplo las tomas de corriente tendrán salidas para puertos USB, los inodoros son unidades de alta gama también, es decir, el constructor no se esta ahorrando dinero en ningun detalle para entregar una unidad conforme al precio.

Finalmente tenemos que hablar del precio. Los precios de los apartamentos están en promedio en $630 por pie cuadrado. Importante aclarar que es en promedio. Normalmente estos precios se ven afectados por el piso en el que se encuentre la unidad, las unidades de las esquinas tienen un Premium. Así mismo, contrario a lo que se cree, entre más grande la unidad menor es el precio promedio por pie cuadrado, esto quiere decir que muy probablemente el precio en una unidad de tres habitaciones será menor Acá no se está vendiendo vista, se está vendiendo ubicación y la posibilidad de estar en el más importante proyecto de Miami en los últimos años. Ahora, teniendo en cuenta los precios de los proyectos vecinos y entendiendo que estas unidades se están entregando totalmente terminadas con acabados de lujo, el precio es excelente. Como Realtor he visto que muchos proyectos del sector han esperado para poner sus precios de acuerdo a lo que pasara con este proyecto.

La verdad esta es una oportunidad excelente para inversionistas que quieran estar en el mejor proyecto de la zona. Personalmente recomiendo entrar en esta etapa porque lo más seguro es que la segunda etapa venga con precios mucho más altos. Seguro existirán algunos elementos diferenciadores en las nuevas etapas, pero definitivamente esta oportunidad es excelente para entrar a un buen precio y aprovechar lo que pueda incrementar el desarrollo del mismo proyecto.

La forma de pago del proyecto si es muy similar a lo que vienen trabajando los diferentes proyectos de la zona. Se entra con un 20% directamente a contrato, en ese momento empiezan a contar los 15 días que por ley tienen todos los compradores de proyectos nuevos para decidir si continúan o no con el proyecto. Después de este pago viene un nuevo pago correspondiente al 15% del valor de la unidad, este pago se hace 120 días después. Un tercer pago de un 15% adicional se hace 120 días después del segundo pago. El 50% restante se hace al momento del cierre. La obra está estipulada para terminarse a finales del 2015, momento en el cual se empezaran a hacer los cierres. Esto es importante para que quienes estén interesados en el proyecto puedan calcular los tiempos de los desembolsos y así mismo definan su estrategia ya sea con compra en efectivo o a través de un préstamo, para lo cual tendrán tiempo suficiente para planear sus movimientos.

Cualquier pregunta no duden en contactarme a mi correo ivanchoa@gmail.com

 

Nuevos Proyectos en Miami, para todos los gustos y presupuestos.

El desarrollo de nuevos proyectos en Miami ha vuelto a tener un boom. Tal vez con un mejor planeamiento y con un mayor cuidado por parte de los bancos y constructores, estos proyectos están apalancados en los inversionistas y de darse una crisis, esta no afectaría ni a los bancos ni a los constructores, por lo menos no en las dimensiones de la de hace unos años. El punto es que estos nuevos proyectos están en todo Miami y sus alrededores. Y como decía, los hay para todos los gustos.

A continuación les mostrare algunos con sus características principales:

Nombre del Proyecto

Ubicación

Descripción

1000 Museum Downtown Miami 60 pisos, 83 unidades distribuidas en apartamentos de 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $4’300,000 hasta $13’900,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

400 Sunny Isles Sunny Isles 2 torres de 20 pisos, 230 unidades  distribuidas en apartamentos de 1, 2, 3 y 4 habitaciones. El rango de precios va desde $500,000 hasta $3’000,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Apogee Beach Hollywood 22 pisos, 49 unidades distribuidas en apartamentos de 2, 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $760,000 hasta $1’400,000.

Totalmente vendido. Unidades disponibles para reventa.

Artech Aventura 9 pisos, 235 unidades distribuidas en estudios y apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $265,000 hasta $1’955,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Atlantic 15 Sunny Isles Conjunto de 15 casas con un estilo moderno y diferente a lo que usualmente se construye en el sur de la Florida. Estas casas son de 5 habitaciones. EL rango de precios arranca en $1’500,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Baltus House Midtown 15 pisos, 167 unidades distribuidas en estudios, apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $269,000 a $580,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Beachwalk Hallandale Beach 33 pisos, 300 unidades distribuidas en apartamentos de 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $400,000 hasta $875,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Bellini at Williams Island Aventura 24 pisos, 70 unidades distribuidas en apartamentos de 3 y 4 habitaciones. El rango de precios va desde $1’200,000 hasta $4’250,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Biscayne Beach Midtown 51 pisos, 399 unidades distribuidas en apartamentos de 1, 2, 3 y 4 habitaciones. El rango de precios va desde $460,000 hasta $2’800,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Brickell Citicentre Brickell 800 unidades en dos torres. Aun no hay mucha información en cuanto a tipo de unidades ni precios. Este complejo no solo incluye unidades para vivir, también tiene oficinas y un amplio centro comercial.
Brickell House Brickell 46 pisos, 374 unidades distribuidas en apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde los $300,000 hasta los $4’000.000.

Totalmente vendido. Unidades disponibles para reventa.

Centro Downtown Miami 36 pisos, 352 unidades distribuidas en apartamentos de 1 y 2 habitaciones. El rango de precios va desde $227,900 hasta $402,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Echo Aventura Aventura 12 pisos, 190 unidades distribuidas en apartamentos de 3 y 4 habitaciones. El rango de precios va desde $800,000 hasta $2’700.000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Echo Brickell Brickell 60 pisos, 250 unidades distribuidas en apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $475,000 hasta $8’000.000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Grove At Grand Bay Coconut Grove 2 torres de 20 pisos, 96 unidades distribuidas en apartamentos de 2, 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $3’021,000 hasta $5’000,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Icon Bay Midtown 40 pisos, 300 unidades distribuidas en apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $450,000 hasta $900,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

IVI Doral Doral Conjunto de 65 casas con un estilo moderno y diferente a lo que usualmente se construye en el sur de la Florida. Estas casas son de 5 y 6 habitaciones. El rango de precios arranca en $770,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Jade Signature Sunny Isles 55 pisos, 192 unidades distribuidas en apartamentos de 1, 2, 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $1’815,000 hasta $180’000,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Le Parc Brickell 12 pisos, 124 unidades distribuidas en estudios, apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $280,000 hasta $700,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Mansions At Acqualina Sunny Isles 47 pisos, 79 unidades distribuidas en apartamentos de 3, 4, 5, 6, 7 y 8 habitaciones. El rango de precios va desde $5’000,000 hasta $55’000,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Marina Palms North Miami 2 Torres de 24 pisos cada una, 468 unidades distribuidas en apartamentos de 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $595,000 hasta $1’625,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Millecento Brickell 42 pisos, 382 unidades distribuidas en estudios, apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $225,900 hasta $540,000.

Totalmente vendido. Unidades disponibles para reventa.

Modern Doral Doral Conjunto de 319 casas con un estilo moderno y diferente a lo que usualmente se construye en el sur de la Florida. Estas casas son de 4, 5 y 6 habitaciones. El rango de precios va desde $760,000 hasta $1’290,900.

Unidades en pre-construcción disponibles.

My Brickell Brickell 25 pisos, 192 unidades distribuidas en estudios, apartamentos de 1 y 2 habitaciones. El rango de precios va desde los $177,000 hasta los $405,000

Totalmente vendido. Unidades disponibles para reventa.

Oasis Park Square Doral Conjunto de 150 casas con un estilo moderno y diferente a lo que usualmente se construye en el sur de la Florida. Estas casas son de 4, 5 y 6 habitaciones. El rango de precios va desde $967,000 hasta $1’700,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Oceana Key Biscayne 2 torres de 14 pisos, 154 unidades distribuidas en apartamentos de 2, 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $1’500,000 hasta $5’000,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

One Bal Harbour Bal Harbour Una torre de 17 pisos y otra de 26 pisos, 260 unidades distribuidas en apartamentos de 2, 3 y 4 habitaciones. El rango de precios va desde $1’549,000 hasta $28’000,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

One Ocean Miami Beach 6 pisos, 50 unidades distribuidas en apartamentos de 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $4’084,000 hasta $5’779,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Peloro Miami Beach 7 pisos, 115 unidades distribuidas en apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $265,000 hasta $1’484,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Porsche Design Tower Sunny Isles 57 pisos, 132 unidades distribuidas en apartamentos de 3, 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $3’900,000 hasta $14’500,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Regalia Sunny Isles 45 pisos, 39 unidades distribuidas en apartamentos de 4 y 5 habitaciones. El rango de precios va desde $7’500,000 hasta $9’500,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Sage Beach Hollywood 24 unidades en este exclusivo conjunto, distribuidas en apartamentos de 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $1’200,000 hasta $2’500,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

SLS Hotels & Residences Brickell 49 pisos, 450 unidades distribuidas en apartamentos de 1,2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $300,000 hasta $890,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

Terra Beachside Miami Beach 3 pisos, 117 unidades distribuidas en apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $399,000 hasta $650,000.

Totalmente vendido. Unidades disponibles para reventa.

The Bond Brickell 44 pisos, 323 unidades distribuidas en apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones. El rango de precios va desde $309,000 hasta $1’300,000.

Unidades en pre-construcción disponibles.

 

Los precios están sujetos a disponibilidad de las unidades y los constructores pueden cambiar los precios sin previo aviso. Los precios de este listado son de carácter informativo.

 

El rango de precios es bastante alto, desde los doscientos mil dólares hasta los ciento ochenta millones. Esto refleja el estilo de vida de algunas propiedades de Miami.

Si tiene interés en alguna de estas propiedades, no dude en contactarme y con gusto le enviare información más detallada de alguno de estos proyectos.

Gastos de Cierre ¿quién paga?

En toda venta de propiedades en Estados Unidos, la transacción se conoce también como “Cierre”. Existen una serie de gastos asociados a los cierres, pero en especial existen muchas dudas acerca de que debe pagar quien vende la propiedad y que debe pagar quien compra la propiedad.
Inicialmente es importante entender que muchos de estos gastos son negociables. Lo otro importante es que estos gastos aumentan cuando la propiedad es financiada, ya que le generación de la hipoteca tiene varios gastos asociados. Evidentemente si se paga el total de la propiedad, no existen estos costos y por lo tanto, los gastos de cierre disminuyen considerablemente.

También hay que reconocer que algunos costos se pagan antes de realizar el cierre. Incluso algunos se pagan sin que se haga el cierre. Es el caso de inspecciones (después de las cuales usted puede decidir no comprar la propiedad, pero si tiene que pagar por la inspección) y avalúos.
El tema de esta entrada no es hablar de lo que puede salir mal, sino de ver que elementos son los más comunes en los cierres y quien debe pagar por ellos, y si bien existen casos de casos, ya que todo es negociable, voy a mencionar los elementos y quienes son los que usualmente pagan por ellos.
Comisión de los agentes de Real Estate: Esta comisión la paga el vendedor y su monto normalmente está acordado cuando este hace lo que se conoce como un “listing agreement”.
Inspección de la propiedad: La paga el comprador para evaluar posibles daños de la propiedad. Es importante en especial cuando se compran propiedades usadas para ver daños estructurales, de techos, de plomería, termitas, etc. Cosas que normalmente un comprador desprevenido no detecta.
Avalúo (Appraisal): Cuando se paga en cash es algo opcional, desde mi punto de vista el agente de Real Estate debe tener una idea muy aproximada del valor de una propiedad con un análisis de las ultimas ventas, lo que hay en el mercado y el valor de los comparables. Esa información se puede encontrar fácilmente en el MLS. Si es una compra con préstamo, el banco exige que se haga este avalúo a fin de estimar el valor de la propiedad y así corroborar que la propiedad sirva como garantía al préstamo que se pide. Lo paga el comprador.
Costo del Agente de cierre: Normalmente lo pagan las dos partes. Es posible que las dos partes busquen representación a través de un abogado para revisar los documentos, o es posible que solo una de las partes lo haga. No es obligatorio, pero es bueno que un abogado revise los contratos que se firman. Se divide.
Estudio limítrofe (Survey): Este solo se hace cuando se compra una casa con un lote o lo que se conoce como un “Single Family Home”. Básicamente asegura los linderos de la propiedad, lo cual explica porque los apartamentos y condominios no requieren de este tipo de estudios. Este lo paga el comprador.
Carta de Relación de cuentas (Estoppel Letter): Esta carta solo se pide cuando existen asociaciones de condominios. Estas cartas entregan el estado de cuenta de un propietario con la asociación en cuestiones de pagos de la asociación y de lo que se conoce mejoras especiales (special Assessments), que no son otra cosa que pagos que hacen los miembros de un condominio para realizar trabajos de mejora física a dicho condominio. La paga el vendedor.
Seguro de Título: Se utiliza en toda transacción y básicamente se estudia la historia de los traspasos de una propiedad para verificar que se hayan hecho de manera correcta y que la propiedad no tiene ningún problema. Mi recomendación es que lo pague el comprador, pero es negociable y muchas veces quien paga el seguro de título quiere elegir la oficina de títulos que realizara el cierre. Si el vendedor presiona para elegir la oficina de títulos entonces pídale que pague por el seguro del título.
Abstracto (Abstract): Un estudio de este tipo se utiliza más cuando se compra tierra. Es similar a un estudio del título como el que se hace en el seguro de título, la diferencia radica en que los seguros miran los records públicos y van más o menos hasta 50 años, los abstractos van un poco más allá para poder estudiar todo tipo de documentos que pretendan exigir algún tipo de propiedad sobre una tierra. Por eso es recomendable en terrenos. Lo paga el vendedor.
Registro de Escritura (Warranty Deed): Es el documento público que lo acredita como dueño de la propiedad, por ello lo paga el comprador.
Estampillas y traspaso: Los paga el vendedor.
Preparación del documento de Hipoteca: Si la propiedad se está comprando con un préstamo, el banco tiene una tarifa para la preparación y registro de la hipoteca. Evidentemente esto lo paga el comprador.
Impuestos y seguros: Estos son prorrateados, por lo tanto, el vendedor paga desde el 1º de Enero del año en curso hasta la fecha en que se haga el cierre y el comprador paga el resto.
Asociación y Condominio: En caso de que la propiedad este dentro de una asociación y pague mensualmente por este concepto, también se hace un prorrateo, pero como este es un pago mensual, se toma desde el primer dial del mes en curso hasta el día que se hace el cierre.
Espero que este breve resumen les ayude a entender mejor los elementos de un cierre y los pagos de los mismos. Reitero que todo esto es negociable, existen vendedores dispuestos a aportar dinero al cierre para ayudar al comprador, existen compradores que quieren correr con todos los gastos (Menos los que se prorratean) a fin de tener un mayor control sobre la transacción. Al final lo importante es entender que comprende cada ítem y saber lo que se está pagando.
Finalmente, una buena aproximación para saber cuánto se paga de gastos de cierre es la siguiente: si usted está comprando con un préstamo, el valor de los gastos de cierre estará alrededor de un 4.5% del valor de compra de la propiedad. Si es un pago en efectivo, este valor de los gastos de cierre disminuye más o menos a un 2.5%.
Como siempre, si existe alguna duda o comentario por favor contáctenme a mi correo electrónico ivanchoa@gmail.com

Grove At Grand Bay

Espectacular edificio en el corazón de Coconut Grove. Este proyecto arranca y estará listo para 2015. Es un edificio High End, con unidades bastante espaciosas y con un concepto que hace que cada una de estas unidades se sienta como una casa. Los balcones son realmente terrazas y la vista es simplemente espectacular.

El futuro de Miami y su impacto en el Real Estate

Como Realtor uno de los mayores retos es mantener la credibilidad y confianza frente a nuestros clientes y potenciales clientes. No basta con conocer el mundo de Real Estate o con saber cada uno de los secretos de negocio. La ética en los negocios es fundamental en este sector y es lo que permite que se hagan nuevas alianzas y nuevos contactos.
Por ello me enfrento muchas veces a una pregunta: ¿Por qué invertir en Miami después de lo que paso hace algunos años? Y esta es muchas veces seguida de ¿Usted invertiría en Miami? La respuesta a la primera pregunta es que la crisis tuvo un efecto benéfico para los compradores e inversionistas y es que los precios se acomodaron a lo que realmente debía ser. El mercado simplemente tuvo un remezón de proporciones gigantes pero ello fue debido precisamente al desmedido crecimiento que experimento la ciudad. La respuesta a la segunda pregunta es que SI, no solo lo haría, ya lo hice, vivo en Miami en un apartamento propio porque creo que el negocio consiste en comprar en el momento adecuado; y trabajo en Real Estate porque creo que es un sector donde siguen existiendo oportunidades que deben buscarse y analizarse para que se conviertan en buenos negocios.
Pero otra de las razones por las que creo en Miami como una oportunidad de negocio, es por el desarrollo urbano que experimenta la ciudad. Por un lado encontramos el plan Miami 2025, un ambicioso plan que busca posicionar a Miami como una verdadera metrópolis a nivel mundial y como epicentro de negocios y turismo ya no solo para América Latina sino para el mundo entero. La inversión pública es alta y es una interesante apuesta para terminar de desarrollar una zona que ha venido creciendo en los últimos años. La cara del centro de Miami es otra, la época en la que después de las 5 PM Brickell y el centro de Miami quedaban desolados ha desaparecido. Ahora encontramos centros comerciales, espectaculares restaurantes, bares y zonas para todo tipo de actividades. Todo con el plus de estar cerca a la playa, a 10 minutos del aeropuerto y de tener en la zona el puerto marítimo de Miami, el American Airlines Arena y varios centros culturales.
Miami y su plan 2025 son una realidad en la parte publica, pero en el sector privado también hay una importante inversión de cerca de 10 billones de dólares para lo que se conoce como la milla de los 10 billones (Downtown’s $10 Billion Mile), con proyectos hoteleros e inmobiliarios.


La realidad es que los terrenos cada vez son más escasos y la demanda es cada vez más alta. El fenómeno de las rentas pronto se empezara a ver reflejado también en la compra de unidades y el precio de estas seguirá subiendo. A largo plazo veremos el mismo fenómeno de ciudades como Nueva York o Londres, donde vivir en la zona del centro es un verdadero lujo y los costos son elevados.
Miami tiene un gran potencial y sigue teniendo alternativas de inversión, pero también sigue teniendo opciones de lujo que comparadas con similares en otros centros urbanos, aun tienen precios competitivos. Es el momento de invertir.

Que es el flujo de caja y su importancia en las inversiones de Real Estate.


 

Normalmente hablamos escuchamos hablar de las inversiones en cualquier tipo de negocio y su capacidad para generar flujo de caja. De una manera básica, podríamos decir que es la capacidad que tiene una empresa o un activo para generar dinero. En el caso de Real Estate evidentemente, es la capacidad de una propiedad para generar dinero.

Es importante obviamente analizar si una propiedad genera un flujo de caja positivo, ¿Qué significa esto?, que una propiedad puede generar dinero por la renta que pagan unos arrendatarios, pero a la vez genera gastos como impuestos, administración, servicios (en Miami algunos dueños pagan el servicio de agua y los arrendatarios pagan los demás servicios) y hay que tener en cuenta algunos imprevistos. Si los ingresos son mayores que los egresos, estamos hablando de un flujo de caja positivo. En caso contrario se habla de un flujo de caja negativo.

Algunos inversionistas toman el riesgo de invertir en propiedades con flujo de caja negativo porque esperan una valorización de las propiedades. Esto depende mucho del perfil del inversionista y hay que conocer y saber muy bien en que se esta invirtiendo. Pero como en todo sector, las inversiones siempre tienen un riesgo asociado y cada inversionista tiene una mayor o menor aversión al riesgo. Esta expectativa de valorización genera dicho riesgo, pero lo que es real es el flujo de caja que nos permite analizar y comparar propiedades no solo entre ellas sino con otro tipo de inversiones como fondos mutuos y acciones. En este sentido vale la pena rescatar lo que vemos en el video, solo 4 de 10 acciones generan dividendos o flujo de caja positivo y el flujo de caja de una propiedad esta controlado por el dueño quien decide como, cuando y en que gastarlo.

El flujo de caja de Real Estate se puede controlar sabiendo el valor de la propiedad, cual es el promedio de renta de propiedades similares, cuanto paga de impuestos (dato que es publico), y un promedio de gastos, con ello se puede ver de antemano un muy buen aproximado de como será el flujo de caja de una propiedad y saber si es buen o mal negocio.

Si no esta seguro de ello pídale a su Realtor® o agente de bienes raíces que le haga un análisis de la propiedad, este debe ser uno de los servicios que él le brinde a usted como inversionista.

Cualquier duda pueden contactarme a ivanchoa@gmail.com o al (305) 965.0142 y no olviden seguirme en Twitter @ivan_8aA

Los Remates – Propiedades para comprar en la corte de Miami

El mercado de Real Estate de Miami, como ya lo he mencionado antes, tiene varios segmentos que son interesantes y que merecen un serio análisis. Uno de estos es el mercado de los remates que se hacen en la corte.

En esta oportunidad quiero explicar de manera muy básica este mercado. Empecemos por decir que para que una unidad llegue a la corte, esto puede darse por varias causas. Las más normales se dan por la falta de pago de hipotecas, impuestos y asociaciones de condominios. Pero una unidad también puede llegar a la corte por demandas de terceros que evidentemente no son por el valor total de la unidad. Es importante en este punto aclarar que si una persona habita su propia casa, solo puede perder esta por temas de hipoteca, impuestos y asociaciones, las demás demandas no hacen que se pierda la casa, pero en el momento en que el dueño la venda, quien haya demandado tiene derecho a reclamar hasta por el monto de su demanda y gastos asociados. En el caso de las personas que tienen casas como inversión, o como segunda casa o casa de recreo, si pueden perder la unidad por demandas de cualquier tipo. Y todo esto tiene que estar claro al momento de ofertar en un remate de la corte.

En cualquiera de los dos casos, el proceso se da por una demanda por el incumplimiento de algún pago. Esta demanda pasa varias etapas e intentos de negociación antes de llegar a la corte, pero una vez llega a la corte, esta lo que hace es subastar la propiedad para que se subsane la deuda asociada y se reparta el dinero de forma equitativa con el producto de la subasta. Pero por eso también es importante saber que se esta comprando en la corte.

Estas subastas solían hacerse físicamente en una corte en el centro de Miami, pero ahora se hacen de manera virtual y la información esta disponible para todo mundo (Remates Miami), pero es importante como decía, hacer un estudio de la propiedad y saber que se esta comprando. Saber si es una primera hipoteca, una segunda hipoteca, una demanda de la asociación, una demanda por el impago de una factura, etc. Cualquiera de estos casos tiene un resultado diferente en el tipo de propiedad que se ejerce sobre la propiedad. Muchos compradores incautos llegan atraídos solo por el precio, que puede lucir muy bajo y no se dan cuenta de lo que están comprando, lo cual muchas veces puede causar un mayor problema y pérdida del dinero. Solo por poner un ejemplo, si usted compra una segunda hipoteca, debe hacerse cargo de la primera hipoteca, cosa que no sucede con la primera hipoteca, que no obliga a quien la compre a hacerse cargo de segundas hipotecas. Por eso es importante hacer un estudio del titulo y saber exactamente que esta comprando para evitar sorpresas desagradables. Un pequeño tip: una propiedad que llega a la corte por no pagar una hipoteca, generalmente tampoco ha pagado impuestos ni asociaciones, tenga en cuenta eso a la hora de calcular sus números.

Ahora veamos la parte operativa de estas transacciones. El mercado de los remates es exclusivamente para personas que tengan el dinero disponible. No se puede hacer a través de préstamos sobre la propiedad en cuestion. Usted puede registrarse en el link que les di en el párrafo anterior, con ello puede abrir una cuenta. En ese momento usted puede ver las propiedades disponibles y la fecha en la que se rematara dicha propiedad. Haga el estudio juicioso o asesórese de alguien en este sentido. Tenga un tope máximo hasta el cual piense llegar en la subasta por una propiedad determinada y respete ese límite basado en sus expectativas de rentabilidad. No pierda la cabeza por orgullo o por aferrarse a una propiedad. Luego de tener ese tope, usted debe depositar el equivalente al 5% de dicho tope en la cuenta de la corte a más tardar el día anterior a la subasta. Una vez arranca la subasta, si usted pierde su dinero permanece en la cuenta de la corte y lo puede retirar sin ningún costo, ni siquiera costos administrativos. Ahora, si usted gana la subasta, ese 5% se abona y usted debe cancelar el remanente antes de las 12 PM del día siguiente. Los otros costos que pueden aparecer son los costos de estampillas por hacer el traspaso de la propiedad y generar un titulo de propiedad a nombre suyo, pero estos gastos no son elevados, son alrededor de $1.000 dólares. Importante aclarar que es posible que usted gane la subasta con un valor inferior al tope que usted se estableció, caso en el cual, el saldo a cancelar no es necesariamente el 95% del tope sino que en este caso será un poco menor. En caso de no depositar antes de las 12 PM, se pierde el total del depósito realizado, pero esto solo ocurre en caso de ganar la subasta.

Esta grafica permite visualizar un poco el proceso:

 

*Click en la grafica para agrandar

Quiero recalcar en este punto que el sistema ha ido avanzando, que el inventario es menor y que los bancos han ido acoplándose cada vez más al mercado. Sáquese de la cabeza la idea de que va a comprar una propiedad a cualquier precio. Eso no pasa ya ni en la calle ni en la corte. Es cierto que hay propiedades interesantes que representan una oportunidad de negocio, pero los bancos ya no están dejando ir las propiedades a cualquier precio. En caso de que el banco no encuentre en el remate una precio adecuado para una propiedad determinada, el mismo banco ejerce una opción sobre la propiedad, con lo cual tiene la oportunidad de poner el titulo a su nombre y esta pasa a ser un R.E.O. por sus siglas en ingles (Real Estate Owned), o lo que también se conoce como un “Foreclosure”.

Si desea mas información sobre las propiedades de la corte y los remates, no dude en contactarme a mi email ivanchoa@gmail.com o a mi teléfono (305)965-0142

Y sígame en twitter @Ivan_8aA

 

Que es un Shortsale?

La crisis hipotecaria que se vivió hace algunos años, fue tan profunda que obligo a realizar algunos cambios profundos en el sector, y a nivel gubernamental se desarrollaron varias herramientas a fin de subsanar dicha crisis y proteger un poco a los propietarios de las casas. Una de esas medidas o herramientas fue la creación de los “shortsales”. Aun no es muy clara esta herramienta para algunos inversionistas extranjeros que se enfrentan a propiedades que están en este tipo de procesos, e incluso algunos inversionistas de esa época no entienden muy bien de que se trata, por eso intentare explicarlo brevemente y de una manera clara.

Durante el auge de las propiedades, la mayoría de la gente recurrió a préstamos hipotecarios al momento de comprar las unidades del mercado, en esa época de bonanza, las propiedades subían de precio de manera desbordada a niveles nunca antes vistos. Se compraban unidades sobre planos y a medida que avanzaban los proyectos, su valor aumentaba incluso más del 50% en algunos casos. Esto también afecto el mercado de las unidades usadas que empezaron a subir de acuerdo a su ubicación y teniendo en cuenta que había tantos compradores, que el inventario parecía no alcanzar. Cuando vino la crisis y las unidades empezaron a bajar de precio, un importante grueso de compradores se enfrento a una situación bastante irregular, sus propiedades costaban en el mercado muchísimo menos de lo que ellos debían por dichas propiedades. Es decir, venderlas no era una solución porque aun así no lograban solventar la deuda o deudas que habían adquirido con el banco. Es importante anotar, que muchos banqueros en su afán por firmar préstamos, hacían figuras con primera y segunda hipoteca sobre una propiedad. De esta forma, los propietarios no veían como podían arreglar su situación con el banco y preferían perder sus casas dejando que estas se fueran a un proceso de corte y que el banco las retomara, proceso que se conoce como “Foreclosure”. Pero estos procesos para los bancos son muy costosos y en un momento determinado estos terminaron viendo su portafolio con una gran cantidad de propiedades re-poseídas, lo cual no es parte de su negocio y cosa que además por la situación del mercado hizo que empezaran a perder grandes flujos de capital. Era una situación anormal y  los bancos evidentemente no estaban preparados para manejarla ni tenían la experiencia para ello.

En esta gráfica vemos el crecimiento desbordado de los Foreclosure a partir del 2006:

 

Como resultado de esta crisis y ante la cantidad de propiedades en el mercado con situaciones similares, el gobierno, en compañía de los bancos desarrollo la figura de los “shortsales”, esta figura básicamente requiere que una persona demuestre al banco que no puede seguir pagando la propiedad, que el valor de esta es muy inferior al monto del préstamo adquirido con el banco, que la persona haya intentado vender la propiedad en el mercado por un periodo determinado (normalmente 6 meses).

Las implicaciones para quien esta dentro de un proceso de shortsale son varias, en principio no cualquier oferta es valida como muchos creen. Toda oferta debe ser aprobada por el banco y otro punto importante es saber que si el valor por el que se vende la propiedad es inferior al monto del préstamo, el banco esta perdonando este monto, pero en temas de impuestos se trata como una ganancia ocasional, por la cual el vendedor de la propiedad debe reportar esto en su declaración anual.

Para los compradores, estos procesos a veces resultan largos porque los shortsales pueden complicarse por varias razones. Para simplificar las cosas, mi consejo es que si quieren comprar un shortsale, se aseguren que ya este aprobado por el banco para evitar el proceso de negociación que puede tardarse varias semanas. Los Realtors en el MLS (sistema de búsqueda de propiedades) podemos ver si un shortsale ya esta aprobado o no. Los precios que piden los bancos ya no son tan diferentes a las propiedades comparables que se encuentran en el mercado. Estamos al final del inventario de todo este tipo de propiedades, los bancos conocen mucho mejor los procesos. Ha habido fraudes en el mercado de shortsales que ya son conocidos, también es fácil identificar personas que lo único que buscan es prolongar su estadía en una propiedad abusando de estos procesos. Por eso lo importante es tener un agente que le ayude a identificar las propiedades y que maneje el shortsale con empresas especializadas. También es importante hacer estudios del titulo de la propiedad para ver si hay demandas en contra de esta, si hay retrasos en los pagos de impuestos y en las asociaciones. Por experiencia, la mayoría de propiedades que están en shortsale tienen también retrasos en impuestos y en asociaciones. Por eso es recomendable mirar muy bien todos estos factores.

Para clarificar más veamos esta situación ficticia: Tom Smith* compró una propiedad en Enero 1 del 2006 por $600.000 dólares, para ello obtuvo un préstamo que le fue aprobado por el 80% del valor de la propiedad son una tasa del 6.5% y a 30 años, es decir, $480.000 dólares. Al estallar la crisis, los precios bajan y la propiedad pasa a costar en el mercado 280.000 dólares. En Diciembre 31 de 2010 suponiendo que Tom hubiese continuado haciendo sus pagos puntualmente, el valor de su deuda seria $441,914.27, un monto por encima del valor de mercado de la propiedad. Después de negociar, Tom logra que el banco le apruebe un proceso de shortsale y pone la propiedad en el mercado por un  valor de 250.000 dólares para intentar venderla rápido. Aparecen varias ofertas pero el banco las rechaza porque considera que el valor es muy inferior a sus expectativas. Finalmente llega una oferta por $278.000 dólares que el banco decide aceptar.  Se hace la negociación, el comprador paga $278.000 dólares que entran directamente al banco que había hecho el préstamo. En este momento hay una diferencia en contra del banco prestamista $441.914.27 – $280.000 = $161.914.27 Ese es el valor que el banco y el gobierno le están perdonando a Tom. Pero Tom deberá pagar impuestos sobre esos $161.914.27 como una ganancia ocasional. Para fines prácticos, pensemos que el banco prestamista le regala a Tom $161.914.27 dólares para que Tom le pague de vuelta. Lo cual se tipifica en una figura similar a lo que es una ganancia ocasional.

En conclusión, esta es una herramienta interesante para quienes desean solucionar sus deudas con los bancos, es una oportunidad atractiva para buscar propiedades con buen precio, pero es necesario asesorarse muy bien para evitar largos procesos que terminan sin los resultados que se buscan.

 

 

 

¿Porque están subiendo los precios de las rentas en Miami?

Seguramente muchos de ustedes habrán escuchado que estamos en un mercado de “rentas” y con ello básicamente la gente se refiere a que los precios de las rentas están subiendo de una forma consistente.

La siguiente grafica muestra el comportamiento de las rentas a partir del 2006 para unidades de 2 habitaciones.

Si miramos el perfil de los compradores en Miami, nos damos cuenta que se trata en su mayoría de inversionistas de afuera. No quiero utilizar el término extranjero porque dejaría por fuera a un sector importante en este grupo de inversionistas. Realmente el mercado del Sur de la Florida sigue teniendo un atractivo y muchas personas de otras regiones quieren invertir en la ciudad de Miami. Este fenómeno demuestra que la mayoría de compradores no viven en estas unidades que se venden y que los locales no están comprando mucho por diversas razones (alto desempleo, bajos salarios, precios, etc.). Al no comprar, toda esta gente entra a buscar propiedades en renta, lo cual hace que el mercado de rentas tenga una alta demanda que a veces el mercado no esta en capacidad de suplir. Las reglas básicas de la economía nos dicen que a mayor demanda, mayor precio. Este es pues un ejemplo real que se aplica perfectamente en este caso. Y ello no es malo pues incentiva la inversión en nuestra ciudad.

Esta grafica de Trulia.com, nos muestra el comportamiento de los precios de propiedades, para este análisis es importante mirar el comportamiento a partir del 2006.

Lo interesante es que muchos de estos inversionistas están comprando en efectivo (cash) y no están acudiendo a los créditos bancarios, ello debido a que muchas oportunidades están en propiedades que solo reciben ofertas en efectivo, en remates de la corte o que gracias al pago en efectivo cuentan con un atractivo descuento para estos inversionistas. Por esta misma razón, no se afectan los créditos hipotecarios ni sus tasas, porque los bancos siguen teniendo bastante dinero para prestar y el gobierno ha incentivado a quienes buscan su casa propia.

Existen épocas en todo caso, en las que el mercado de rentas tiene un mayor movimiento y obviamente Miami como destino turístico también tiene un mercado particular muy desarrollado que es el de las rentas de corto plazo. Para quienes buscan invertir en una propiedad y rentarla, deben tener claro como quieren rentarla, es decir, si lo quieren hacer por temporadas o a largo plazo. Es importante tener eso en cuenta antes de buscar las unidades pues existen condominios y edificios que no permiten rentas de corto plazo, otras asociaciones exigen que el dueño habite o mantenga a propiedad por un tiempo determinado (normalmente es un año) antes de hacer la primera renta; es importante que le comuniquen esto a sus Realtors.

Ahora bien, una vez identificado esto, el momento de salir al mercado varía de acuerdo al tipo de contrato. Para contratos de largo plazo, el mejor momento para salir al mercado y en el cual se rentara mas rápido, es entre el mes de Noviembre y Febrero, allí la demanda por unidades en renta es alta y el tiempo en el que una propiedad esta en el mercado es bajo. Esto es bueno para los inversionistas dueños de propiedades. Pero si usted esta buscando rentar una propiedad y debe mudarse en estos meses, mi consejo es que no deje todo para ultima hora ya que las unidades se mueven muy rápido, casi que en horas. Recuerde además que debe aplicar a asociaciones, pasar un análisis de crédito y hacer contratos; todo este proceso toma varios días y es mejor estar preparado para evitar contratiempos.

Los contratos de corto plazo que generalmente son por vacaciones, evidentemente coinciden con las épocas de vacaciones, el precio es alto comparativamente a lo que ofrece el mercado en unidades similares y además casi que el 100% de estas unidades se rentan amobladas. La época de mayor demanda es obviamente la de Diciembre y los meses del verano que es cuando Miami recibe la mayor afluencia de turistas. Pero siendo esta ciudad un verdadero paraíso climático, con un invierno bastante suave y con mucho que hacer para los turistas, realmente a lo largo del año hay posibilidades de rentar unidades de acuerdo a su localización y gracias a los múltiples eventos que se llevan a cabo en la ciudad.

Lo mas importante ya sea que usted este del lado del inversionista dueño de una unidad o del lado del comprador y persona que quiere buscar una unidad para rentarla, es su comunicación con su Realtor con suficiente tiempo y con claridad en cuanto a lo que se quiere. Quienes estén preparados evidentemente tendrán los mejores resultados de una manera ágil y evitaran dolores de cabeza.

Cualquier pregunta que tengan sobre este interesante mercado, no duden en contactarme.

¿Cual es el papel de un Realtor®?

De acuerdo con la Asociación Nacional de Realtors de los Estados Unidos (NAR), 71% de las personas que compraron su residencia principal lo hicieron a través de un Realtor®, mientras que del lado de los inversionistas y los que compraron una segunda residencia (residencia utilizada para vacaciones o como segundo hogar), solo el 44% de los negocios que se cerraron, tuvieron presente a un Realtor®. ¿Que pasa entonces con ese 39% y 56% respectivamente, que deciden no utilizar un agente de bienes raíces? ¿A que se debe este fenómeno?

En realidad existen varias creencias y a ello se suma el hecho de que siendo este un país donde cada estado tiene sus propias leyes y regulaciones, la regulación para el pago de comisiones a los Realtors® varia de estado a estado. En la Florida, y mas específicamente en Miami, que es el territorio que nos interesa, es importante aclarar que el comprador nunca paga una comisión a su agente. Es el vendedor quien siempre paga estas comisiones, tanto en la venta de inmuebles como en la renta. Por otra parte, el hecho de usar o no usar un agente de bienes raíces, rara vez cambia el precio de una transacción. Existen obviamente personas que intentan vender sus propiedades directamente y sin utilizar un intermediario o agente para que liste su propiedad. Y por supuesto están en todo su derecho, como también lo están quienes no utilizan un agente a la hora de comprar.

Lo importante en cualquier caso es entender que exigirle a un agente de bienes raíces. El comprador actual es un comprador educado, el acceso a la información a través de los diferentes medios les permite conocer el mercado de antemano, situación que ha hecho variar el papel de los Realtors®, obligándolos a estar mucho mejor preparados. Según estudios, un comprador (llamémoslo así independientemente de que pretenda comprar una propiedad o rentarla), antes de contactar a su agente de Real Estate, ha visitado varias paginas de internet, ha visto varias propiedades y esta familiarizado con el mercado en general. Si toda esta información esta disponible en muchos sitios de internet, muchos se preguntaran cual es la ventaja de utilizar a un Realtor®. La verdad es que los Realtors tienen acceso a información que a veces los dueños no revelan, y no necesariamente se da por que tengan algún interés en revelarla, simplemente porque no es su función y su único interés es vender la propiedad. El Realtor® debe preocuparse por proteger a su cliente, ya sea este un comprador o un vendedor. Para ello cuenta con herramientas que le permiten comparar los precios del mercado, acceder a información actualizada, conocer los costos asociados a una propiedad, emitir una opinión respecto a dicha propiedad de acuerdo con su experiencia, servir de intermediario entre el cliente y otros especialistas tales como abogados, inspectores, agente de cierre, contratistas, banqueros (hipotecas), etc.

Es importante entender que al final del día, la decisión la toma cada cliente, el papel del Realtor® va mas allá de tener acceso a las propiedades y mostrarlas. Es realmente analizar y dar una serie de herramientas a su cliente para que este tome la mejor decisión posible basada en toda la información con la que cuenta y así evitar errores o pasar por alto información que pudo modificar la forma en que se realizo una transacción.

Mi intención en esta página y sus futuras entregas, será hablar de diferentes mitos referentes a este mercado, aclarar costos asociados, requisitos y procesos que se necesitan antes de cerrar una transacción. Así mismo estaré hablando de nuevos proyectos, tendencias del mercado y elementos que afectan el sector.